APL et loyers impayés : ce qui change au 1er janvier 2027

À partir du 1er janvier 2027, les règles de traitement des loyers impayés pour les bénéficiaires d’une aide personnelle au logement évoluent. Le changement est important : la définition de l’impayé est simplifiée, le seuil de 450 euros devient un critère déclencheur et la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prend un rôle décisionnaire dans le maintien ou la suspension de l’aide.

Ces nouvelles règles résultent principalement du décret n° 2026-84 du 12 février 2026, publié au Journal officiel. Elles concernent l’ensemble des aides personnelles au logement, donc pas uniquement l’APL : l’ALS et l’ALF sont également visées.

Un nouveau seuil pour caractériser l’impayé

Le changement le plus concret concerne la manière dont un impayé de dépense de logement est constitué.

Jusqu’à l’entrée en vigueur du nouveau dispositif, les règles reposaient notamment sur un niveau de dette correspondant à deux fois le montant mensuel du loyer et des charges, avec une distinction selon que l’aide était versée au locataire ou directement au bailleur.

À compter du 1er janvier 2027, l’article R. 824-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit deux situations permettant de caractériser l’impayé :

• trois mois après un premier défaut de paiement constaté par le bailleur, même si ce premier défaut porte sur un montant quelconque ;
• lorsque le montant de l’impayé dépasse 450 euros.

Le calcul porte sur la dépense de logement, qui comprend notamment le loyer et les charges locatives, selon les modalités prévues par le Code de la construction et de l’habitation.

Ce que cela change concrètement

Le seuil n’est donc plus simplement lié à un multiple du loyer mensuel.

Par exemple, pour un ménage dont le loyer et les charges sont relativement élevés, l’ancien mécanisme pouvait conduire à atteindre le seuil d’impayé après une dette importante. Le nouveau dispositif introduit un seuil fixe de 450 euros, tout en prévoyant une autre voie fondée sur la persistance du défaut de paiement pendant trois mois après le premier incident.

Il faut toutefois distinguer la constitution d’un impayé au sens de la réglementation des aides au logement de la procédure d’expulsion. Le fait qu’un impayé soit constitué ne signifie pas automatiquement que le bail est résilié ou qu’une expulsion est engagée.

Le bailleur devra signaler la situation

Lorsque le bénéficiaire de l’aide ne règle pas la somme restant à sa charge et qu’un impayé est constitué, le bailleur qui perçoit l’aide pour son compte doit transmettre la situation à l’organisme payeur.

Le signalement doit intervenir dans un délai de deux mois après la constitution de l’impayé, sauf si la dette a été entièrement réglée entre-temps.

La procédure ne s’arrête cependant plus à un simple échange entre le bailleur et l’organisme payeur.

Dans les 15 jours suivant le signalement du bailleur, l’organisme payeur informe la CCAPEX, la commission chargée de coordonner les actions de prévention des expulsions locatives.

Autre nouveauté importante : l’organisme payeur doit également saisir la CCAPEX lorsqu’il a connaissance d’un défaut de paiement, même si celui-ci ne constitue pas encore un « impayé de dépense de logement » au sens du seuil réglementaire.

La CCAPEX devient l’acteur central pour le maintien de l’aide

Le nouveau dispositif donne à la CCAPEX un rôle décisionnaire sur le maintien ou la suspension de l’aide personnelle au logement.

Cette évolution découle de la loi du 27 juillet 2023, qui a confié à la commission la mission de décider du maintien ou de la suspension de l’aide lorsque le bénéficiaire ne règle pas sa dépense de logement.

Dans le nouveau régime, l’aide est en principe maintenue pour un bénéficiaire en situation d’impayé. Le maintien peut notamment se poursuivre même lorsque le bail a été résilié et que l’occupant verse une indemnité d’occupation et les charges fixées par le juge, jusqu’à son départ effectif, sauf décision de suspension de la CCAPEX.

Le dispositif prévoit également le maintien de l’aide lorsque le ménage est manifestement dans l’impossibilité de faire face à sa dépense de logement. Cette situation ne peut être remise en cause que dans certaines circonstances prévues par le texte, notamment en présence d’une décision judiciaire d’expulsion constatant des troubles de jouissance ou d’éléments établissant que l’allocataire dispose réellement de la capacité financière de régler sa dette sans compromettre ses conditions de subsistance ou celles de sa famille.

Dans quels cas l’aide peut-elle être suspendue ?

La suspension n’est donc pas automatique en cas d’impayé.

Le décret prévoit notamment que la CCAPEX suspend le versement de l’aide lorsqu’elle a connaissance :

• d’une décision judiciaire d’expulsion devenue définitive constatant la mauvaise foi de l’allocataire ;
• d’une décision d’irrecevabilité d’une demande de surendettement fondée sur la mauvaise foi ;
• d’une décision mettant fin à une procédure de surendettement pour un motif lié à la mauvaise foi du débiteur.

Lorsque la CCAPEX décide une suspension, celle-ci prend effet le premier jour du mois suivant celui au cours duquel la décision a été notifiée à l’organisme payeur.

Le principe est donc différent d’une suppression automatique de l’APL dès le premier retard de loyer : la situation doit être examinée dans le cadre du nouveau dispositif de prévention des expulsions.

Le bailleur peut aussi recevoir directement l’aide

Le versement direct au bailleur constitue un autre élément pratique du dispositif.

Lorsque l’aide est versée directement au bénéficiaire et que celui-ci se trouve en situation d’impayé, l’organisme payeur demande au bailleur s’il souhaite recevoir directement l’aide personnelle au logement à sa place, sous réserve des exceptions prévues par le Code de la construction et de l’habitation.

Cette possibilité peut contribuer à sécuriser le paiement de la part du loyer correspondant à l’aide, tout en laissant au locataire la responsabilité de régler le montant restant à sa charge.

Un dispositif davantage tourné vers la prévention

Le nouveau système renforce aussi l’accompagnement social et budgétaire.

La loi prévoit déjà que, lorsqu’un bénéficiaire ne règle pas sa dépense de logement, l’organisme payeur doit engager des démarches d’accompagnement afin d’établir un diagnostic social et financier et de rechercher des solutions à la situation d’endettement.

Le décret précise les échanges avec la CCAPEX et prévoit notamment la réalisation d’un diagnostic social et financier lorsque la commission le demande. À compter de cette réforme, les échanges prévus dans le dispositif doivent notamment être effectués par voie électronique via le système d’information prévu à cet effet.

Le calendrier à retenir

Le décret prévoit une règle transitoire pour les situations signalées à partir du 1er janvier 2027. Lorsqu’une aide a été suspendue dans une situation constituée à cette date, elle peut être rétablie sans effet rétroactif. Une rétroactivité reste toutefois possible dans certains cas de régularisation effective, notamment lorsqu’un plan d’apurement avait été signé avant cette date ou lorsque la dette a été intégralement réglée.

Attention à ne pas confondre APL et procédure d’expulsion

La réforme modifie le traitement des impayés dans le cadre des aides personnelles au logement. Elle ne signifie pas qu’un locataire peut rester durablement sans payer son loyer au motif qu’il perçoit une aide.

Les règles relatives au bail, à la clause résolutoire, au commandement de payer et à la procédure d’expulsion restent distinctes.

Le décret publié en juillet 2026 prévoit d’ailleurs, pour les contrats de location concernés, que la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux, avec une entrée en vigueur au 1er janvier 2027 pour cette disposition.

Autrement dit, le maintien éventuel de l’aide au logement ne vaut pas maintien automatique du bail. Les deux mécanismes doivent être examinés séparément.

Ce que les locataires doivent faire en cas de difficulté

Pour un locataire bénéficiaire de l’APL, de l’ALS ou de l’ALF confronté à une dette de loyer, attendre l’accumulation des impayés reste la pire stratégie.

Les démarches utiles sont notamment :

1. Prévenir rapidement le bailleur de la difficulté de paiement.
2. Proposer une solution de règlement, lorsque la situation financière le permet.
3. Conserver les justificatifs des paiements et des échanges avec le bailleur.
4. Répondre aux demandes de l’organisme payeur et aux démarches d’accompagnement.
5. Signaler rapidement toute évolution de la situation financière, notamment lorsqu’un plan d’apurement est possible.
6. En cas de difficultés importantes, rechercher un accompagnement social ou budgétaire afin d’éviter que la dette ne s’aggrave.

Le nouveau cadre vise précisément à faire intervenir les acteurs de prévention plus tôt. Le locataire ne doit donc pas attendre une éventuelle suspension de l’aide ou une procédure judiciaire pour agir.

Notre analyse

La réforme marque un changement de logique : le traitement des impayés est davantage organisé autour d’un signalement précoce et d’une intervention de la CCAPEX que d’un mécanisme reposant uniquement sur un seuil calculé en fonction du loyer.

Pour les locataires, la principale information à retenir est que l’APL n’est pas automatiquement supprimée dès qu’un loyer n’est pas payé. Le maintien de l’aide devient même le principe dans plusieurs situations, sous réserve des décisions prévues par le nouveau dispositif.

Pour les bailleurs, le changement implique surtout une vigilance accrue sur le signalement des impayés et sur les délais réglementaires. Le nouveau seuil de 450 euros peut également rendre le dispositif plus prévisible, mais il ne dispense pas d’un suivi rapide des premiers retards.

Enfin, cette réforme ne doit pas être présentée comme une protection contre les conséquences d’une dette locative. Elle organise principalement la façon dont les aides au logement sont traitées lorsqu’un impayé apparaît et renforce le rôle de la prévention des expulsions.

FAQ

L’APL est-elle supprimée automatiquement en cas de loyer impayé ?

Non. À compter du 1er janvier 2027, le principe est celui du maintien de l’aide dans les situations prévues par le nouveau dispositif. Une suspension peut être décidée par la CCAPEX dans certains cas, notamment lorsque la mauvaise foi du bénéficiaire est constatée dans les conditions prévues par le décret.

À partir de quel montant un impayé est-il constitué ?

Le nouveau régime prévoit notamment qu’un impayé est constitué lorsque son montant dépasse 450 euros. Il peut également être constitué lorsque, trois mois après un premier défaut de paiement constaté par le bailleur, le ménage n’a toujours pas payé sa dépense de logement, quel que soit le montant du premier défaut.

Qui décide de suspendre l’aide au logement ?

La CCAPEX dispose du pouvoir de décider du maintien ou de la suspension de l’aide personnelle au logement dans le cadre prévu par la loi et le décret.

Le bailleur peut-il recevoir directement l’APL ?

Oui. Lorsque l’aide est normalement versée au bénéficiaire et qu’un impayé est constaté, l’organisme payeur demande au bailleur s’il souhaite devenir destinataire du versement de l’aide, dans les conditions prévues par le Code de la construction et de l’habitation.

Les nouvelles règles concernent-elles uniquement l’APL ?

Non. Le dispositif porte sur les aides personnelles au logement, catégorie qui comprend notamment l’APL, l’ALS et l’ALF.

Official Sources

• Légifrance — Décret n° 2026-84 du 12 février 2026 relatif aux impayés de dépense de logement pour les bénéficiaires des aides personnelles au logement — Consulter le décret sur Légifrance
• Légifrance — Code de la construction et de l’habitation, articles R. 824-1 à R. 824-16, version applicable au 1er janvier 2027 — Consulter les dispositions applicables au 1er janvier 2027
• Légifrance — Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, article 12 — Consulter l’article 12 sur Légifrance

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